Todas las comunidades de propietarios cuentan en su finca con una gran variedad de instalaciones eléctricas. De hecho, es posible que muchos propietarios ni siquiera sean conscientes del tipo de aparatos que puede haber en su comunidad y que exigen revisión y mantenimiento eléctrico.
Por ejemplo, existen urbanizaciones que cuentan con un depósito de gas natural conectado a la red. Hay incluso residencias que tienen una instalación petrolífera para la calefacción. Por ese motivo, vamos a analizar las revisiones eléctricas obligatorias que debe pasar una comunidad de propietarios. Aquí incluiremos desde las más comunes hasta las más inusuales:
¿Qué revisiones obligatorias debe pasar una comunidad de propietarios?
Todas las comunidades de propietarios están obligadas a superar la inspección de instalaciones de baja tensión. Estás se hacen de forma inicial, de forma periódica o para restablecer la conexión de una vivienda a la red.
Inspección reglamentaria de instalaciones eléctricas de baja tensión
La revisión de las instalaciones eléctricas de baja tensión se realiza con el objetivo de garantizar la seguridad, tanto de las personas que viven en el edificio como de los materiales, mobiliario y el resto de elementos comunes de la comunidad. La inspección se realiza también en garajes, calderas, piscinas, zonas recreativas o deportivas, si las hubiera.
Cabe destacar que los edificios y sus zonas comunes deberán pasar una inspección técnica de sus instalaciones eléctricas cada 10 años, siempre que tengan una potencia superior a 100 kW. De este modo, se confirma que las instalaciones eléctricas funcionan correctamente, para prevenir posibles averías o posibles accidentes.
En estas inspecciones se pueden detectar los siguiente tipos de defectos:
- Leves: no suponen un riesgo para los propietarios ni impiden el funcionamiento de la instalación eléctrica.
- Graves: no implican un riesgo inmediato, pero de no corregirse, podría resultar en el fallo de la instalación o en peligro para las personas que viven en la finca.
- Muy graves: suponen un peligro inminente para las personas que viven en la finca y sus bienes.
El resultado de una inspección de este tipo puede ser:
- Favorable: no se detectan defectos graves ni muy graves. En el caso de detectarse defectos leves, se solicita que se corrijan de cara a la próxima inspección.
- Condicionada: si se detectan defectos graves o no se han solucionado los defectos leves de la inspección anterior. Impide que una instalación nueva se conecte a la red. Si la instalación es antigua, se habilitan 6 meses para solucionar los problemas. De no ser así, se suspenderá el suministro a la instalación.
- Negativa: si el defecto es muy grave. Las instalaciones nuevas no podrán acceder al suministro eléctrico. En las instalaciones existentes, se enviará el certificado al órgano competente de la Comunidad Autónoma para que actúe en consecuencia.
Las inspecciones de instalaciones eléctricas de baja tensión son:
Inspección inicial
Deberán superar una inspección inicial cualquiera de las siguientes instalaciones cuando se ejecutan por primera vez, cuando se amplían o cuando se modifican de algún modo:
- Locales de pública concurrencia de la comunidad de propietarios.
- Locales con riesgo de incendio o explosión, excepto garajes de menos de 25 plazas.
- Vestuarios, saunas y otros locales húmedos con potencia máxima admisible superior a 25 kW.
- Piscinas con potencia máxima admisible superior a 10 kW.
Fuentes accesibles a personas no autorizadas con potencia máxima admisible superior a 10 kW. - Instalaciones de alumbrado exterior con potencia máxima admisible superior a 5 kW.
- Estaciones de recarga para vehículos eléctricos.
Solo cuando se supere la inspección, estas instalaciones podrán ser tramitadas ante un órgano competente de su Comunidad Autónoma.
En el insólito caso de que la finca cuente con instalaciones industriales con una potencia máxima admisible superior a 100 kW o con quirófanos y salas de intervención, estas también deberán pasar una inspección inicial.
Inspección periódica cada 5 años
Deberán pasar una inspección eléctrica periódica cada 5 años todas las instalaciones de la comunidad de propietarios que requieren una inspección inicial. Es decir, todas las mencionadas en el punto anterior.
Inspección periódica cada 10 años
Deberán pasar una inspección eléctrica periódica cada 10 años las instalaciones comunes de edificios de viviendas con potencia máxima admisible superior a los 100 kW.
Inspección de condiciones de seguridad eléctrica en viviendas
Si una vivienda pasa más de 1 año sin suministro eléctrico y se quiere volver a conectar a la red, deberá superar una inspección de instalaciones eléctricas de baja tensión.
Inspección reglamentaria de acensores
La revisión, inspección y mantenimiento de los ascensores, debe ser periódica para evitar cualquier siniestro y asegurarnos que cumplen todos los requisitos en cuestión de seguridad. La empresa encargada realizar la inspección deberá revisar entre otros elementos, el estado mecánico de las puertas y garantizar la correcta apertura y cierre de las mismas, los medios de suspensión y tracción, el funcionamiento de los frenos mecánicos, etc.
Esta revisión debe hacerse de manera obligatoria cada cierto tiempo para determinar que son seguros para los vecinos, ya que es un servicio utilizado por personas.
Cualquier aparato elevador, como los ascensores o los salvaescaleras, debe superar revisiones de conservación y una inspección periódica por una entidad autorizada. En este sentido, se establecen los siguientes tipos de inspección:
- Inspección inicial: Todos los elevadores, sean del tipo que sean, deben superar una inspección antes de ponerse en marcha.
- Cada 2 años: Se realiza si la finca es un edificio industrial. También se aplica en locales de pública concurrencia. Si la finca cuenta con alguna de estas instalaciones, sus elevadores deberán ser revisados bianualmente.
- Cada 4 años: Se realiza en edificios que cuentan con más de 20 viviendas. También se hace cada 4 años si el elevador tiene al menos cuatro paradas, incluyendo la planta baja (0, 1, 2 y 3), aunque no tenga más de 20 viviendas o aunque no pare en 4 plantas.
- Cada 6 años: Cualquier otro tipo de elevadores.
- Modificaciones: Cualquier ascensor que sea modificado de alguna manera deberá superar una inspección.
- Cambio de mantenedor: Si la comunidad de propietarios cambia de empresa de mantenimiento de ascensores, estará obligada a que su ascensor supere la inspección de la nueva empresa.
- Accidentes y daños: Si las personas y bienes del edificio sufren algún tipo de accidente con daños que pueda afectar al elevador (como un terremoto, una explosión, etc.), este deberá superar una inspección. Ahora bien, sólo será necesario si el órgano pertinente de la Comunidad Autónoma así lo solicita.
Inspección reglamentaria de instalaciones mecánicas
Si el edificio cuenta alguna de las siguientes instalaciones, deberá superar la inspección reglamentaria de instalaciones mecánicas:
- Equipos a presión (inspección EP). Calderines de aire comprimido, autoclaves, calderas, equipos sometidos a llama, generadores de energía eléctrica, tuberías, etc.
- Almacenamiento de productos químicos (inspección APQ). Líquidos inflamables, combustibles en recipientes fijos, óxido de etileno, cloro, amoniaco anhidro, gases a presión, líquidos corrosivos, fertilizantes a base de nitrato de amonio, etc.
- Instalaciones de protección contra incendios (inspección PCI). Cualquier elemento, sistema y componente de las instalaciones activas que protegen contra incendios.
- Almacenamiento y distribución de gases combustibles (inspección GLP o GN). Instalaciones de gases por canalización, almacenamiento de gases y petróleo, depósitos de gas natural, instalaciones receptoras de combustibles gaseosos, aparatos a gas, etc.
- Instalaciones petrolíferas. Instalaciones que almacenan carburantes y combustibles para ser consumidos en la propia instalación. Específicamente, hornos, quemadores, calefacción, climatización, agua caliente sanitaria, medios de transporte interno y maquinaria.
- Instalaciones frigoríficas (inspección IF). Instalaciones frigoríficas con compresores de potencia inferior a 30 kW, instalaciones que en su conjunto superen los 100 kW de potencia, instalaciones que enfríen atmósferas artificiales e instalaciones que usen refrigerantes de baja seguridad (L3) y media seguridad (L2).
- Instalaciones térmicas de edificios (RITE): Sistemas de calefacción, instalaciones combinadas de calefacción, ventilación y agua, sistemas de aire acondicionado, sistemas combinados de aire acondicionado y ventilación, etc.
Las inspecciones que deberán superar serán iniciales, si se modifican, si sufren averías y periódicas. Cada una de ellas cuenta con sus propios plazos y exigencias.
Inspección de los sistemas de protección contra incendios
Las inspecciones de los sistemas de incendios en la comunidad de propietarios, deben ser periódicas para cumplir la normativa contra incendios. Este tipo de inspección es de aplicación relativamente reciente. Según la normativa vigente, la revisión es obligatoria en aquellos edificios con garajes de más de 500 m2 de superficie, y debe realizarse cada 10 años.
Por otra parte, los edificios que contengan calderas de más de 600 kW, también debe realizarse una inspección cada 10 años. Es de obligada necesidad que los sistemas de protección contra incendios funcionen de manera adecuada, para que puedan utilizarse en caso de producirse un incendio.
Otras inspecciones importantes en la comunidad de propietarios
Aunque la normativa vigente en cuestión de inspecciones obligatorias en las comunidades de vecinos, no las indiquen como una obligatoriedad, hay otros servicios y elementos del edificio que deben revisarse cada cierto tiempo. Un ejemplo, es el portero automático, que al ser servicios utilizados por todos los vecinos y encontrarse en el exterior puede ser un elemento fácil de averiar.
Otro caso importante a tener en cuenta para su inspección, y de este modo mantener la seguridad de los vecinos, es el buen funcionamiento de cierre en las puertas del garaje. Estas deben garantizar el cierre completo, para evitar posibles robos o desperfectos.
Normativa eléctrica en comunidades de vecinos
La normativa eléctrica en comunidades de vecinos en Alicante se rige principalmente por la legislación nacional y autonómica española, así como por las disposiciones locales aplicables.
La electricidad en comunidades de vecinos está estrechamente vinculada con la iluminación, y existen diversas normativas que regulan este tipo de instalaciones en comunidades de vecinos. Pero, ¿Qué normativas eléctricas encontramos en las comunidades?
- EN-15193: «Eficiencia energética de los edificios. Requisitos para la iluminación». Esta normativa permite calcular el consumo estimado de iluminación en un proyecto y establece requisitos en términos de eficiencia energética.
- CTE HE3: «Eficiencia energética de las instalaciones de iluminación». Este reglamento limita el coste energético de las soluciones de iluminación calculadas, fomentando el uso de tecnologías eficientes.
- CTE SUA: «Seguridad de utilización y accesibilidad». Esta normativa establece disposiciones relacionadas con la iluminación mínima y la seguridad en los espacios de la comunidad de vecinos.
- REBT 2002: «Reglamento electrotécnico de baja tensión». Esta norma es básica para cualquier instalación eléctrica y también es aplicable a las instalaciones de iluminación en las comunidades de vecinos.
- Directiva Europea 2004/108/CE sobre «Compatibilidad electromagnética y marcado CE»: Esta directiva afecta a todos los productos industriales que incorporan equipos eléctricos, garantizando su compatibilidad electromagnética y el cumplimiento del marcado CE.
- RD 208/2005: «Aparatos eléctricos y electrónicos y la gestión de sus residuos». Esta normativa establece las responsabilidades de los diferentes agentes involucrados en la cadena de valor en lo que res
¿Qué pasa si no cumplo con las revisiones obligatorias de las comunidades de propietarios?
Las comunidades de propietarios deben realizar inspecciones obligatorias de algunos de los elementos y servicios del edificio con el fin de evitar cualquier incidencia. Estos son a menudo servicios que deben ser revisados cada cierto tiempo, para verificar su cumplimiento con la normativa actual.
Hay que tener en cuenta que en caso de accidente, el incumplimiento de los controles obligatorios en la comunidad de vecinos puede dar lugar a sanciones y cabe la posibilidad de que el seguro comunitario no cubra estos siniestros. En García Bertomeu os mostramos cuales son estas inspecciones.
